Kira Tespit Davası: Kira Bedelinin Tespiti, Artış Oranları ve Güncel Mevzuat

Kira ilişkileri, toplumsal yaşamın en temel unsurlarından birini oluşturmaktadır. Kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkinin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi, kira bedelinin hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenmesine bağlıdır. Ancak piyasa koşullarının hızla değiştiği, enflasyon oranlarının yükseldiği ve gayrimenkul fiyatlarının dalgalandığı dönemlerde, kira bedelinin tespiti konusunda taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu noktada kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme aracılığıyla belirlenmesini sağlayan hukuki bir mekanizma olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bu makalede, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 343 ila 346. maddeleri çerçevesinde kira tespit davasının tüm yönlerini; kira bedelinin nasıl tespit edildiğini, TÜFE oranlarının uygulanmasını, beş yılı aşan kira sözleşmelerinde hak sahiplerinin durumunu, emsal kira bedeli kavramını, bilirkişi incelemesinin önemini, geçici %25 kira artış sınırının tarihçesini ve güncel mevzuatı detaylı şekilde inceleyeceğiz.

1. Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini amaçlayan bir tespit davasıdır. Bu dava türü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 343 ila 346. maddeleri arasında düzenlenmiştir ve kira hukukunun en önemli müesseselerinden birini teşkil etmektedir.

Kira ilişkisinde taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi gereği kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak kira sözleşmesinin yenilenmesi veya devam etmesi halinde, yeni dönem kira bedelinin ne olacağı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında, bu uyuşmazlığın çözümü için kira tespit davası gündeme gelmektedir. Dava sonucunda mahkeme, hakkaniyete ve hukuka uygun bir kira bedeli belirlemekte ve bu bedel tarafları bağlayıcı nitelik taşımaktadır.

Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanmaktadır. Taşınır kiralarda, ürün kiralarında veya çatısız işyeri kiralarında kira tespit davası açılması mümkün değildir. Bu ayrım, kanun koyucunun kiracıyı koruma amacından kaynaklanmaktadır; zira konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı genellikle daha zayıf konumdadır ve kiraya verenin tek taraflı olarak aşırı kira artışı yapmasının önüne geçilmesi gerekmektedir.

2. Hukuki Dayanak: TBK m.343-346 Detaylı Aciklama

Kira tespit davasının hukuki dayanağını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlıklı bölümünde yer alan 343 ila 346. maddeler oluşturmaktadır. Bu maddelerin her birini ayrı ayrı incelemek, konunun kapsamlı bir şekilde anlaşılması bakımından büyük önem taşımaktadır.

TBK m.343 - Kira Bedelinin Belirlenmesi

TBK'nın 343. maddesi, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin genel ilkeleri ortaya koymaktadır. Buna göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu hüküm, kiracıyı koruma amacı taşımakta olup kiraya verenin kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında kiracı aleyhine ek yükümlülükler getirmesini engellemektedir.

Maddenin özünde yatan temel ilke, kira ilişkisinin devamı süresince kiracının mevcut koşullarının kötüleştirilmemesidir. Kiraya veren, sözleşmenin yenilenmesi koşulunu yalnızca kira bedelinin artırılmasına bağlayabilir; bunun dışında kiracıya ek yükler getiremez. Örneğin, yeni dönemde kiracıdan depozito artırılması, ek aidat ödenmesi veya bakım masraflarının üstlenilmesi gibi talepler bu maddeye aykırılık teşkil edecektir.

TBK m.344 - Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Esaslar

TBK'nın 344. maddesi, kira tespit hukukunun en kritik düzenlemesini içermektedir. Bu madde, kira bedelinin nasıl artırılacağını ve hangi sınırlara tabi olduğunu açık bir şekilde ortaya koymaktadır. Madde hükmüne göre üç farklı durum söz konusudur:

1. Taraflar arasında anlaşma varsa: Taraflar kira artış oranını serbestçe kararlaştırabilirler; ancak bu artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. TÜFE oranını aşan artış kararlaştırılmışsa, aşan kısım geçersizdir ve TÜFE oranı uygulanır.
2. Taraflar arasında anlaşma yoksa: Kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda hâkim, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve diğer tüm koşulları göz önünde bulundurarak bir karar verir.
3. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde: Her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, TÜFE sınırlamasına bağlı kalınmaksızın, emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve diğer tüm koşullar göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma olup olmadığına bakılmaz.

TBK m.345 - Kira Tespit Davasının Açılma Zamanı

TBK'nın 345. maddesi, kira tespit davasının ne zaman açılabileceğini ve kararın hangi tarihten itibaren geçerli olacağını düzenlemektedir. Maddeye göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın açıldığı tarihe göre kararın uygulanacağı dönem farklılık göstermektedir:

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuşsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmamışsa ve yazılı bildirim de yapılmamışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli bir sonraki kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır.

TBK m.346 - Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

TBK'nın 346. maddesi, kiracı aleyhine yapılacak düzenlemeleri yasaklamaktadır. Bu maddeye göre, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu hüküm, uygulamada sıkça karşılaşılan "muacceliyet şartı" ve "cezai şart" gibi kiracı aleyhine düzenlemelerin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

3. Kira Artış Oranları ve TÜFE Sınırı

Kira artış oranlarının belirlenmesinde temel referans noktası, TBK m.344 uyarınca Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan veriler esas alınarak hesaplanmaktadır.

TÜFE On İki Aylık Ortalama Değişim Oranı Nedir?

TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, son on iki ayın TÜFE değerlerinin ortalamasının, bir önceki on iki aylık dönemin TÜFE ortalamasına göre yüzdesel değişimini ifade etmektedir. Bu oran, anlık fiyat dalgalanmalarını yumuşatarak daha istikrarlı bir gösterge sunmaktadır. Kanun koyucu, kira artışlarının belirlenmesinde yıllık TÜFE yerine on iki aylık ortalama TÜFE'yi tercih ederek, ani fiyat artışlarının kiracıları olumsuz etkilemesinin önüne geçmeyi amaçlamıştır.

TÜFE Oranının Uygulanma Biçimi

Kira artışında esas alınacak TÜFE oranı, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden bir önceki aya ait on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Örneğin, kira sözleşmesi her yılın Ocak ayında yenileniyorsa, Aralık ayında açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı esas alınacaktır.

Yabancı Para Üzerinden Belirlenen Kira Bedelleri

TBK m.344/4 uyarınca, kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı sözleşmelerde, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yılın geçmesinden sonra ise kira bedeli, yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önünde tutularak hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Ancak 13 Eylül 2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi yasaklanmıştır. Bu yasak, mevcut sözleşmeleri de kapsamakta olup tarafların kira bedelini Türk lirası cinsinden yeniden belirlemesi gerekmektedir.

4. Beş Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti

Kira tespit hukukunun en önemli konularından biri, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespitidir. TBK m.344/3 hükmü, bu konuya özel bir düzenleme getirmektedir.

Beş Yıl Kuralının Mantığı

Kanun koyucu, ilk beş yıl boyunca kira artışlarını TÜFE oranı ile sınırlandırmıştır. Ancak beş yılın sonunda, TÜFE sınırlaması nedeniyle kira bedelinin piyasa koşullarından önemli ölçüde sapabileceğini öngörmüştür. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde TÜFE on iki aylık ortalama oranı, yıllık enflasyonun gerisinde kalabilmekte ve bu durum kiraya vereni ekonomik açıdan zarara uğratabilmektedir. Bu nedenle her beş yılın sonunda, hakime TÜFE sınırlamasından bağımsız olarak kira bedelini belirleme yetkisi tanınmıştır.

Beş Yılın Hesaplanması

Beş yıllık sürenin başlangıcı, kira sözleşmesinin yapıldığı tarih veya en son kira tespitine ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihtir. Bu tarihten itibaren beş kira yılının dolması halinde, taraflardan her biri kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.

Hak ve Nesafet İlkesi

Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespitinde Yargıtay tarafından geliştirilen "hak ve nesafet ilkesi" uygulanmaktadır. Bu ilkeye göre hakim, kira bedelini belirlerken aşağıdaki kriterleri göz önünde bulundurmaktadır:

• Kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
• Kiralananın fiziksel özellikleri (metrekare, oda sayısı, kat, cephe vb.)
• Kiralananın bulunduğu binanın genel durumu ve yaşı
• Kiralananın kullanım amacı ve ticari potansiyeli
• Bölgedeki ulaşım imkanları ve sosyal olanaklar
• Kiralananın son durumu ve yapılan tadilat/iyileştirmeler
• Tarafların ekonomik durumları
• Enflasyon oranları ve genel ekonomik koşullar

Yargıtay içtihatlarına göre, beş yılı aşan sözleşmelerde tespit edilen kira bedeli, emsal kira bedelinin altında kalmamalıdır. Ancak kiracının mevcut durumu ve sözleşmenin uzun süredir devam etmesi gibi hususlar da hakkaniyetin bir gereği olarak dikkate alınmaktadır. Uygulamada genellikle emsal kira bedelinin belirli bir oranda altında bir kira bedeli belirlenmesi eğilimi gözlemlenmektedir.

5. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin tarafları tarafından açılabilir. Bu kapsamda davayı açma hakkına sahip olan kişiler şunlardır:

Kiraya Veren (Mülk Sahibi)

Kira bedelinin piyasa koşullarının altında kaldığını düşünen kiraya veren, kira bedelinin yükseltilmesi amacıyla kira tespit davası açabilir. Uygulamada kira tespit davalarının büyük çoğunluğu kiraya veren tarafından açılmaktadır. Kiraya verenin malikin kendisi olması zorunlu değildir; intifa hakkı sahibi veya sözleşmeyle yetkilendirilmiş alt kiraya veren de bu davayı açabilir.

Kiracı

Kira bedelinin rayiç bedelin üzerinde olduğunu düşünen kiracı da kira tespit davası açarak kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir. Her ne kadar uygulamada daha az rastlansa da, özellikle piyasa koşullarının değiştiği ve kira bedellerinin genel olarak düştüğü dönemlerde kiracılar tarafından da bu dava açılabilmektedir.

Malik Değişikliği Halinde

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik, TBK m.310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kira tespit davası açma hakkına sahip olur. Yeni malikin bu davayı açabilmesi için tapuya tescil şartı aranmaktadır.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın usulüne uygun bir şekilde yürütülmesi bakımından hayati önem taşımaktadır.

Görevli Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi, kira tespit davalarında da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve bu görev kuralı kesindir. Taraflar, aralarındaki anlaşma ile farklı bir mahkemeyi görevli kılamazlar.

Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, genel yetki kuralları çerçevesinde belirlenir. Buna göre:

• Genel yetki kuralı: Davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesi yetkilidir (HMK m.6).
• Sözleşmenin ifa yeri: Kira sözleşmesinin ifa edildiği yer, yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi de yetkilidir (HMK m.10).
• Taşınmazın bulunduğu yer: Taşınmazın aynından kaynaklanan davalarda olduğu gibi, kira tespit davalarında da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili kabul edilebilir.

Uygulamada, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılması tercih edilmektedir. Çünkü bu mahkeme, bölgedeki emsal kira bedellerini daha doğru değerlendirebilmekte ve bilirkişi incelemesi daha sağlıklı bir şekilde gerçekleştirilebilmektedir.

7. Dava Açma Süresi ve İhtar Şartı

Kira tespit davasının açılma zamanı ve ihtar şartı, TBK m.345 ile düzenlenmiştir. Bu düzenlemenin doğru anlaşılması, davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir.

Davanın Her Zaman Açılabilmesi

TBK m.345/1'e göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bu ifade, kira tespit davası için herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi bulunmadığı anlamına gelmektedir. Kiraya veren veya kiracı, kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman kira tespit davası açabilir.

Otuz Gün Önceden Bildirim Şartı

Davanın açıldığı tarihe göre belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı konusunda TBK m.345/2-3 hükümleri belirleyicidir:

1. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılmışsa: Mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır.
2. Yazılı bildirim yapılmışsa: Kiraya veren, yeni kira döneminden en az 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde (ihtarname) bulunmuşsa, daha sonra açılan dava sonucunda belirlenen kira bedeli de yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
3. Hiçbir bildirim yapılmamış ve süre kaçırılmışsa: Dava, yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce açılmamışsa ve yazılı bildirim de yapılmamışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır.

İhtarname İçeriği

Kiraya veren tarafından çekilecek ihtarnamenin geçerli olabilmesi için belirli unsurları içermesi gerekmektedir:

• Kiraya verenin ve kiracının kimlik bilgileri
• Kiralanan taşınmazın açık adresi
• Mevcut kira bedeli ve artırılmak istenen kira bedeli
• Kira bedelinin artırılacağına ilişkin açık irade beyanı
• İhtarnamenin noter aracılığıyla tebliğ edilmesi

8. Emsal Kira Bedeli ve Tespiti

Emsal kira bedeli, kira tespit davalarında mahkemenin kira bedelini belirlerken başvurduğu en önemli kriterlerden biridir. Emsal kira bedeli, kiralanan taşınmazla benzer niteliklere sahip taşınmazların aynı bölgede kiralanma bedelini ifade etmektedir.

Emsal Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dikkate Alınan Kriterler

Emsal kira bedelinin tespitinde aşağıdaki kriterler göz önünde bulundurulmaktadır:

• Konum: Kiralanan taşınmazın bulunduğu mahalle, cadde veya sokak
• Büyüklük: Metrekare olarak brüt ve net alan
• Oda sayısı ve plan: Konutlarda oda sayısı, işyerlerinde bölümleme
• Kat ve cephe: Binanın hangi katında olduğu, güneş alıp almadığı
• Bina yaşı ve durumu: İnşaat yılı, yapılan tadilat ve bakımlar
• Isıtma sistemi: Merkezi sistem, bireysel ısıtma, doğalgaz durumu
• Otopark ve asansör: Ek olanaklarin varlığı
• Çevresel faktörler: Ulaşım, okul, hastane, alışveriş merkezi yakınlığı
• Site veya apartman yönetimi: Güvenlik, sosyal tesisler

Emsal Araştırması Nasıl Yapılır?

Emsal kira bedeli araştırması, bilirkişiler tarafından yapılmaktadır. Bilirkişiler, kiralanan taşınmazla aynı bölgede bulunan benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini araştırarak bir emsal karşılaştırması yapmaktadır. Bu araştırma sırasında genellikle şu kaynaklardan yararlanılmaktadır:

• Taşınmaz değerleme verileri ve emlak piyasası raporları
• Bölgedeki emlak ofislerinden alınan bilgiler
• Aynı binada veya yakın çevredeki kiralama işlemleri
• Daha önce açılmış kira tespit davalarında belirlenen kira bedelleri
• Belediyeler tarafından açıklanan rayiç kira bedelleri

9. Bilirkişi İncelemesi

Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi, davanın sonucunu belirleyen en kritik aşamalardan biridir. Mahkeme, kira bedelinin tespiti için genellikle bilirkişi incelemesi yaptırmakta ve bilirkişi raporunu esas alarak karar vermektedir.

Bilirkişi Heyetinin Oluşumu

Kira tespit davalarında bilirkişi heyeti, genellikle üç kişiden oluşmaktadır. Bu heyet, gayrimenkul değerleme uzmanları, inşaat mühendisleri ve bölgeyi iyi bilen emlak uzmanlarından seçilmektedir. Bilirkişilerin konusunda uzman ve tarafsız olması gerekmektedir. Taraflar, bilirkişi heyetinin oluşumuna itiraz edebilir ve bilirkişilerin reddi talebinde bulunabilir.

Bilirkişi İncelemesinin Kapsamı

Bilirkişi incelemesi sırasında aşağıdaki işlemler gerçekleştirilmektedir:

1. Keşif: Bilirkişi heyeti, kiralanan taşınmazı yerinde inceleyerek fiziksel özelliklerini, genel durumunu, konumunu ve çevresini değerlendirir.
2. Emsal araştırması: Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri araştırılır. En az üç emsal incelenir.
3. Karşılaştırmalı analiz: Kiralanan taşınmaz ile emsaller arasındaki benzerlik ve farklılıklar belirlenir, düzeltme katsayıları uygulanır.
4. Rapor hazırlama: Tüm tespitler ve değerlendirmeler bir raporda toplanır ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli önerilir.

Bilirkişi Raporuna İtiraz

Taraflar, bilirkişi raporuna itiraz edebilirler. İtiraz halinde mahkeme, ek bilirkişi raporu veya yeni bir bilirkişi heyeti tarafından ikinci bir rapor alınmasına karar verebilir. Yargıtay içtihatlarına göre, bilirkişi raporunun denetime elverişli olması, emsallerin somut olarak belirtilmesi ve yapılan hesaplamaların açık ve anlaşılır olması gerekmektedir. Bu koşulları taşımayan bilirkişi raporları hükme esas alınamaz.

10. Kira Tespit Kararının Etkisi ve Geriye Dönük Uygulama

Kira tespit davasında verilen kararın hukuki niteliği ve etkisi, uygulamada sıkça tartışılan konuların başında gelmektedir.

Kararın Kesinleşmesi

Kira tespit davası sonucunda verilen karar, bir tespit hükmüdür ve kesinleşmesi gerekmektedir. Karar, taraflara tebliğ edilmesinden itibaren iki hafta içinde istinaf kanun yoluna başvurulmazsa kesinleşir. İstinaf başvurusu yapılması halinde, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından dosya incelenerek karar verilir. Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına karşı da temyiz yoluna başvurulması mümkündür.

Kararın Geriye Dönük Uygulanması

Kira tespit kararı, dava tarihine veya yeni kira döneminin başlangıç tarihine göre geriye dönük olarak uygulanabilir. TBK m.345 uyarınca:

• Dava, yeni kira döneminden 30 gün önce açılmışsa, belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerlidir. Bu tarihten itibaren ödenen kira bedeli ile mahkemece belirlenen kira bedeli arasındaki fark, geriye dönük olarak talep edilebilir.
• Kira tespit kararının kesinleşmesini beklemeye gerek yoktur. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, dava tarihinden itibaren belirlenen kira bedeli uygulanır ve fark kira bedeli talep edilebilir.

Fark Kira Bedelinin Tahsili

Kira tespit kararı ile belirlenen kira bedeli ile kiracının ödemekte olduğu kira bedeli arasındaki fark, ayrı bir eda davası veya icra takibi ile tahsil edilebilir. Kiracı, mahkemece belirlenen yeni kira bedelini ödemeye başlamalıdır; aksi halde temerrüde düşecek ve bu durum tahliye nedeni oluşturabilecektir.

11. %25 Kira Artış Sınırı (Geçici Madde)

Türkiye'de yüksek enflasyon döneminde kiracıları korumak amacıyla getirilen %25 kira artış sınırı, kira hukuku alanında büyük tartışmalara yol açmış ve uygulamada önemli sorunlar ortaya çıkarmıştır.

Düzenlemenin Tarihçesi

%25 kira artış sınırı, 7409 sayılı Kanun'un 4. maddesiyle TBK'ya eklenen Geçici Madde ile getirilmiştir. Bu düzenlemenin kronolojik süreci şu şekilde gelişmiştir:

Düzenlemenin Kapsamı ve Sınırları

%25 kira artış sınırı düzenlemesi, yalnızca konut kiralarını kapsamaktaydı. İşyeri kiraları bu düzenlemenin dışında bırakılmıştır. Düzenleme kapsamında, konut kira sözleşmelerinin yenilenmesinde kira artış oranı, TÜFE on iki aylık ortalaması ne olursa olsun %25'i geçemiyordu.

Ancak bu sınırlama, yalnızca taraflar arasında anlaşma yoluyla veya TÜFE sınırı dahilinde yapılacak artışlar için geçerliydi. Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde mahkeme tarafından yapılacak kira tespitinde bu sınırın uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalı bir konu olmuştur. Yargıtay'ın genel eğilimi, beş yılı aşan sözleşmelerde %25 sınırının doğrudan uygulanmayacağı yönünde olmuştur; ancak hakimin hakkaniyete göre karar verirken bu sınırı da göz önünde bulundurması gerektiği ifade edilmiştir.

Düzenlemenin Sona Ermesinden Sonraki Durum

%25 kira artış sınırının sona ermesinden sonra, kira artışlarında yeniden TÜFE on iki aylık ortalama oranı üst sınır olarak uygulanmaya başlamıştır. Bu geçiş döneminde kiraya verenlerin büyük bir kısmı, önceki dönemde baskılanan kira bedellerini piyasa koşullarına uygun hale getirmek için kira tespit davası açma yoluna gitmiştir. Bu durum, sulh hukuk mahkemelerinde kira tespit davası sayısında önemli bir artışa neden olmuştur.

12. Konut ve İşyeri Kiraları Arasındaki Farklar

Kira tespit davası bakımından konut ve işyeri (çatılı işyeri) kiraları arasında önemli farklar bulunmaktadır. Bu farkların bilinmesi, doğru hukuki strateji belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Genel Karşılaştırma

İşyeri Kiralarında Özel Durumlar

İşyeri kira tespit davalarında emsal kira bedelinin belirlenmesi, konut kira tespit davalarına göre daha karmaşık bir süreçtir. İşyeri kiralarında, taşınmazın ticari potansiyeli, işletme cirosu, müşteri trafiği, bölgenin ticari gelişmişliği gibi ek kriterler de dikkate alınmaktadır. Ayrıca işyeri kiralarında kiracının yaptığı yatırımlar ve işyerinin ticari itibarı (hava parası) gibi unsurlar da değerlendirmede etkili olabilmektedir.

Çatısız işyeri kiraları ise TBK'nın genel hükümleri kapsamında değerlendirilmekte olup konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler (TBK m.339-356) bu kira türüne uygulanmamaktadır. Dolayısıyla çatısız bir işyeri için kira tespit davası açılması mümkün değildir. Çatısız işyerine örnek olarak açık otopark, sergi alanı veya benzeri yapısız alanlar gösterilebilir.

Alt Kira İlişkisinde Kira Tespiti

Kiracının, kiraya verenin yazılı onayı ile kiralanan taşınmazı üçüncü bir kişiye alt kiraya vermesi halinde, alt kira bedelinin tespiti de dava konusu yapılabilir. Bu durumda hem asıl kira sözleşmesindeki kira bedeli hem de alt kira sözleşmesindeki kira bedeli ayrı ayrı tespit davasının konusu olabilir. Ancak alt kiracı, asıl kira sözleşmesindeki kira bedelinin tespitini talep edemez; bu hak yalnızca asıl kira sözleşmesinin taraflarına aittir.

13. Yargıtay İçtihatları

Kira tespit davalarında Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, uygulamaya yön veren temel kaynaklardan birini oluşturmaktadır. Aşağıda, bu alandaki önemli Yargıtay içtihatlarını özetleyeceğiz.

Hak ve Nesafete Göre Kira Tespiti

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre, beş yılı aşan kira sözleşmelerinde kira bedeli belirlenirken "hak ve nesafet" ilkesi esas alınmalıdır. Bu ilkeye göre, emsal kira bedelinin tamamına hükmedilmemeli, kiracının uzun süredir taşınmazda oturduğu ve kira ilişkisinin devam ettiği göz önünde bulundurularak makul bir indirim yapılmalıdır. Yargıtay, bu indirimin oranını genellikle emsal kira bedelinin %5 ila %20'si arasında belirlemektedir.

Bilirkişi Raporunun Denetime Elverişli Olması

Yargıtay, bilirkişi raporlarının denetime elverişli olmasını aramaktadır. Bu çerçevede, bilirkişi raporunda kullanılan emsallerin açıkça belirtilmesi, emsaller ile kiralanan taşınmaz arasındaki benzerlik ve farklılıkların ortaya konması ve uygulanan düzeltme katsayılarının gerekçelendirilmesi gerekmektedir. Denetime elverişli olmayan bilirkişi raporlarına dayanılarak verilen kararlar bozulmaktadır.

Emsal Sayısı ve Niteliği

Yargıtay, kira tespit davalarında en az üç emsalin incelenmesini aramaktadır. Bu emsallerin kiralanan taşınmazla aynı veya yakın bölgede, benzer büyüklükte ve benzer niteliklerde olması gerekmektedir. Emsaller arasındaki farklılıkların objektif kriterlere göre düzeltilmesi zorunludur. Emsallerin yetersiz veya hatalı olması, bozma sebebi olarak kabul edilmektedir.

TÜFE Oranının Aşılması

Yargıtay, ilk beş yıl içinde taraflar arasında kararlaştırılan kira artış oranının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamayacağını kesin bir şekilde ortaya koymuştur. Sözleşmede TÜFE'yi aşan bir artış oranı kararlaştırılmışsa, bu oran geçersiz olup yerine TÜFE oranı uygulanacaktır. Bu husus, emredici bir hükme ilişkin olduğundan mahkemece re'sen dikkate alınmaktadır.

İhtar Zorunluluğu

Yargıtay, kira tespit davasının yeni kira döneminden 30 gün önce açılmaması halinde, kiraya verenin bu süre içinde yazılı bildirimde bulunup bulunmadığını titizlikle incelemektedir. İhtar çekilmeksizin ve 30 günlük süre geçtikten sonra açılan davalarda, mahkemece belirlenen kira bedelinin ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanacağına hükmedilmektedir.

14. Kira Tespit Davasında Pratik Hususlar

Dava Masrafları

Kira tespit davası, nisbi harca tabi bir davadır. Dava açılırken, talep edilen yıllık kira bedeli farkı üzerinden nisbi harç ödenmesi gerekmektedir. Buna ek olarak, bilirkişi ücreti, keşif masrafları, tebligat giderleri ve avukatlık ücreti gibi yargılama giderleri de söz konusudur. Dava sonucunda, yargılama giderleri ve vekalet ücreti haklılık oranına göre taraflar arasında paylaştırılmaktadır.

Davanın Süresi

Kira tespit davalarının ortalama süresi, mahkemenin iş yüküne, bilirkişi incelemesinin kapsamına ve tarafların itirazlarına bağlı olarak değişmektedir. Genel olarak ilk derece mahkemesinde 6 ay ila 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır. İstinaf ve temyiz aşamaları dahil edildiğinde, toplam süre 2-3 yılı bulabilmektedir.

Arabuluculuk Zorunluluğu

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Bu zorunluluk, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir. Kira tespit davaları da bu zorunluluk kapsamındadır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde, arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenerek dava açılmalıdır.

Deliller ve İspat Yükü

Kira tespit davasında ispat yükü, genel kurallara tabidir. Kira bedelinin tespitini talep eden taraf, iddiasını destekleyecek delilleri sunmak zorundadır. Kira tespit davalarında kullanılabilecek deliller şunlardır:

• Kira sözleşmesi
• Kira ödeme dekontları veya banka kayıtları
• Emsal kira sözleşmeleri
• Tapu kayıtları
• Bilirkişi raporu
• Tanık beyanları
• Emlak ilanları ve piyasa araştırmaları
• Belediye rayiç bedelleri
• Daha önce yapılmış kira artış yazışmaları

15. Kira Tespit Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kira tespit davası açmayı düşünen veya bu davayla muhatap olan tarafların dikkat etmesi gereken bazı kritik hususlar bulunmaktadır:

Kiraya Veren İçin Öneriler

• Yeni kira döneminden en az 30 gün önce noter aracılığıyla ihtarname çekilmelidir.
• İhtarnamede, talep edilen kira bedeli açıkça belirtilmelidir.
• Bölgedeki emsal kira bedelleri hakkında ön araştırma yapılmalıdır.
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve beş yıllık sürenin dolup dolmadığı kontrol edilmelidir.
• Dava öncesi arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır.
• Taşınmazın fiziksel durumunu gösteren fotoğraf ve belgelerin muhafaza edilmesi faydalı olacaktır.

Kiracı İçin Öneriler

• Kira ödemelerini düzenli olarak banka hesabına yatırmalı ve dekontları saklamalıdır.
• Kira sözleşmesindeki artış hükümlerini dikkatli bir şekilde incelemelidir.
• Bilirkişi raporuna gerekçeli itiraz hakkını kullanmalıdır.
• Mahkemece belirlenen kira bedelini ödemeye başlamalı, aksi halde temerrüt riski doğacağını bilmelidir.
• TÜFE oranını aşan artış taleplerinin hukuka aykırılığı konusunda bilgi sahibi olmalıdır.

16. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

17. Sonuç

Kira tespit davası, Türk kira hukukunun temel kurumlarından birini oluşturmaktadır. TBK m.343-346 hükümleri çerçevesinde düzenlenen bu dava türü, kira bedelinin hakkaniyete ve piyasa koşullarına uygun bir şekilde belirlenmesini sağlamaktadır. Kanun koyucu, kiracıyı koruma amacıyla kira artışlarına TÜFE sınırı getirirken, beş yılı aşan sözleşmelerde kiraya verenin haklarını da gözetmiş ve hakime geniş bir takdir yetkisi tanımıştır.

Kira tespit davasının doğru zamanda ve usulüne uygun bir şekilde açılması, davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılması veya ihtarname çekilmesi, kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için büyük önem taşımaktadır. Ayrıca zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılması, davanın ön koşulu haline gelmiştir.

Bilirkişi incelemesi, kira tespit davalarının en kritik aşamasını oluşturmaktadır. Emsal kira bedellerinin doğru ve yeterli sayıda belirlenmesi, bilirkişi raporunun denetime elverişli olması ve hakkaniyete uygun bir kira bedelinin tespit edilmesi, adil bir sonuç elde edilmesi için zorunludur.

%25 kira artış sınırının sona ermesiyle birlikte, kira tespit davalarının önemi daha da artmıştır. Özellikle uzun süredir devam eden ve kira bedeli piyasa koşullarından ciddi şekilde sapan kira ilişkilerinde, taraflardan birinin kira tespit davası açarak hakkaniyete uygun bir kira bedelinin belirlenmesini talep etmesi gündeme gelebilmektedir.

Son olarak belirtmek gerekir ki, her kira tespit davası kendine özgü koşullar içermektedir. Kiralananın konumu, büyüklüğü, niteliği, bölgedeki emsal kira bedelleri ve tarafların durumu gibi faktörler, davanın sonucunu önemli ölçüde etkilemektedir. Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce durumun bir hukuk profesyoneli tarafından değerlendirilmesi ve doğru hukuki stratejinin belirlenmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.