Kira uyuşmazlıkları, Türkiye'de en yaygın hukuki sorunların başında gelmektedir. Kiracı ile ev sahibi (kiraya veren) arasındaki anlaşmazlıklar, kira bedelinin artırılması, tahliye talepleri, depozito iadesi ve aidat ödemeleri gibi pek çok konuda ortaya çıkabilmektedir. 2023 yılında yapılan yasal düzenlemeyle birlikte kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, zorunlu arabuluculuk (dava şartı arabuluculuk) kapsamına alınmıştır. Bu makale, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecini, kapsamını, başvuru prosedürünü, süreleri ve tarafların haklarını ayrıntılı olarak ele almaktadır.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuğun Yasal Dayanağı
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen madde 18/B hükmü ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile gerçekleştirilmiştir.
Bu değişikliğin temel amacı, mahkemelerdeki iş yükünü azaltmak, kira uyuşmazlıklarının daha hızlı ve ekonomik bir şekilde çözülmesini sağlamak ve taraflar arasındaki ilişkilerin mümkün olduğunca korunmasını temin etmektir. Düzenleme öncesinde kira davaları yıllarca sürebilmekte ve hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından ciddi mağduriyetlere yol açmaktaydı.
Önemli: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (kiracı tahliyesi dahil) dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Arabuluculuk son tutanağı olmaksızın açılan kira davaları, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmektedir.
Hangi Kira Uyuşmazlıkları Arabuluculuk Kapsamındadır?
6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları geniş bir çerçevede zorunlu arabuluculuk kapsamına almıştır. Buna göre aşağıdaki uyuşmazlık türlerinde dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir:
| Uyuşmazlık Türü | Açıklama | Örnek Durumlar |
|---|---|---|
| Kira Bedeli Tespiti | Kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebi | 5 yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim tarafından belirleme, emsal kira araştırması |
| Kira Artış Oranı | Yıllık kira artış oranı konusundaki anlaşmazlıklar | TÜFE sınırını aşan artış talepleri, artış oranında uzlaşamama |
| Kiracı Tahliyesi | Her türlü tahliye talebi | İhtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, yeni malik tahliyesi |
| Depozito İadesi | Kira güvencesinin iade edilmemesi | Sözleşme bitiminde depozitonun iade edilmemesi, haksız kesinti |
| Aidat Uyuşmazlıkları | Ortak gider ve aidat paylaşımı | Aidatın kim tarafından ödeneceği, yan gider sorumluluğu |
| Kira Alacağı | Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili | Birikmiş kira alacakları, gecikme faizi talepleri |
| Kiralananın Ayıpları | Kiralanan taşınmazın bakım ve onarım yükümlülükleri | Kiraya verenin bakım sorumluluğu, ayıp nedeniyle kira indirimi |
Arabuluculuk Kapsamı Dışındaki Kira Uyuşmazlıkları
Her ne kadar kira uyuşmazlıkları genel olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmış olsa da bazı istisnai durumlar mevcuttur:
- İlamsız icra yoluyla tahliye: Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra takibi yoluyla tahliye talepleri, doğrudan icra müdürlüğüne yapılan başvurulardır ve arabuluculuk kapsamında değildir. Ancak kiracının itiraz etmesi halinde açılacak itirazın kaldırılması davası öncesinde arabuluculuk gerekebilir.
- İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri: Acil koruma gerektiren ve gecikmenin telafisi güç zararlara yol açabileceği durumlar.
- Çekişmesiz yargı işleri: Taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmayan, sadece mahkeme onayı gerektiren işlemler.
Bilgi: 2024 yılı başından itibaren Yargıtay kararlarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan hemen her türlü davanın arabuluculuk kapsamında olduğu teyit edilmiştir. Bu nedenle kira uyuşmazlığınız hangi konuda olursa olsun, dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapmanız güvenli bir yaklaşım olacaktır.
Kiracı Tahliyesinde Arabuluculuk
Kiracı tahliyesi, kira uyuşmazlıklarında en çok karşılaşılan ve en hassas konuların başında gelmektedir. 2023 düzenlemesiyle birlikte tahliye davaları da zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmış olup, kiraya verenin tahliye davası açmadan önce arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Arabuluculuk
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye talep etmesi mümkündür. Bu durumda kiraya veren, öncelikle arabuluculuk başvurusu yaparak kiracıyla müzakere etmelidir.
Arabuluculuk sürecinde ihtiyaç nedeniyle tahliye konusunda taraflar, tahliye tarihi, kiracıya tanınacak ek süre, taşınma masraflarına katkı ve benzeri konularda uzlaşma sağlayabilir. Bu durum, mahkeme sürecine göre hem daha hızlı hem de her iki taraf için daha az yıpratıcı bir sonuç doğurmaktadır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye ve Arabuluculuk
Kiracının bir kira yılı içinde iki kez kira bedelini geç ödemesi ve her defasında yazılı ihtar çekilmesi halinde, kiraya veren kira yılının sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu dava türünde de arabuluculuk başvurusu zorunludur.
Arabuluculuk sürecinde kiraya veren, iki haklı ihtara ilişkin belgeleri (noterden çekilen ihtarnameler ve ödeme kayıtları) sunarak tahliye talebini destekleyebilir. Kiracı ise ödeme güçlüğünün geçici olduğunu ve gelecekte düzenli ödeme yapacağını taahhüt ederek uzlaşma arayabilir.
Tahliye Taahhüdü ve Arabuluculuk
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair verdiği yazılı taahhütnamenin süresi dolmasına rağmen taşınmazı boşaltmaması halinde, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda da öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir.
Dikkat: Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talepleri için taahhüt süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması (arabuluculuk başvurusu yapılması) gerekmektedir. Bu sürenin kaçırılması hak kaybına yol açar. Arabuluculuk başvurusu bu süreyi durdurur.
Kira Tespit Davası Öncesi Arabuluculuk
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarını yansıtmaması durumunda gündeme gelmektedir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmesi halinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenebilmektedir. Ancak 2023 düzenlemesiyle birlikte kira tespit davası açılmadan önce de arabuluculuk başvurusu zorunlu hale gelmiştir.
Arabuluculuk sürecinde kira tespiti konusunda taraflar, emsal kira bedelleri, taşınmazın nitelikleri, konum avantajları ve mevcut piyasa koşulları gibi faktörleri birlikte değerlendirerek adil bir kira bedeli üzerinde uzlaşma sağlayabilir. Bu süreçte uzman bir gayrimenkul değerleme raporu alınması, müzakerelere somut bir zemin kazandıracaktır.
Önemli: Kira tespit davasında arabuluculuk başvurusu, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce yapılmalıdır. Aksi halde tespit edilen yeni kira bedeli bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacaktır. Bu nedenle arabuluculuk başvurusunun zamanlaması büyük önem taşımaktadır.
Kira Artış Oranı Uyuşmazlıkları ve TÜFE Sınırı
Konut kiralarında yıllık kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalardaki değişim oranını geçemez. Bu yasal sınırlama, kiracıları aşırı kira artışlarından korumayı amaçlamaktadır.
Uygulamada kira artış oranı konusunda pek çok uyuşmazlık yaşanmaktadır. Kiraya verenler, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde TÜFE oranının taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını ileri sürmekte, kiracılar ise yasal sınırın üzerindeki artış taleplerini reddetmektedir. Bu tür uyuşmazlıklarda arabuluculuk, tarafların orta noktada buluşmasını sağlayan etkili bir mekanizmadır.
Artış Oranı Müzakeresinde Dikkat Edilecek Hususlar
- Bir önceki yıla ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı referans alınmalıdır
- Taşınmazın konumu, nitelikleri ve emsal kira bedelleri değerlendirilmelidir
- Kiracının ödeme kapasitesi ve kira ilişkisinin süresi göz önünde bulundurulmalıdır
- Beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkeme tarafından rayiç bedel belirlemesi talep edilebileceği hatırlanmalıdır
- Tarafların karşılıklı menfaatleri dengelenerek uzlaşma arayışına girilmelidir
Arabuluculuk Başvuru Süreci ve Arabulucu Atanması
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu, diğer zorunlu arabuluculuk türleriyle benzer bir prosedüre tabidir. Süreç aşağıdaki adımlarla ilerlemektedir:
1. Başvurunun Yapılması
Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nin bulunduğu yerdeki Adliye Arabuluculuk Bürosu'na yapılır. Arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde görevlendirilen Sulh Hukuk Mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne başvurulabilir. Başvuru, taraflardan biri veya avukatı tarafından dilekçeyle yapılır.
2. Arabulucunun Atanması
Başvurunun ardından, arabuluculuk bürosu, Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı Siciline kayıtlı arabulucular arasından bir arabulucu atar. Taraflar, karşılıklı anlaşarak sicile kayıtlı bir arabulucuyu da kendileri belirleyebilir. Arabulucunun atanması genellikle başvuru tarihinden itibaren birkaç iş günü içinde gerçekleşir.
3. Tarafların Davet Edilmesi
Arabulucu, görevlendirmeyi kabul ettikten sonra taraflara ulaşarak ilk toplantı tarihini belirler ve davet gönderir. Davet, telefon, e-posta, SMS veya diğer iletişim araçlarıyla yapılabilir. Arabulucu, tarafları toplantıya bizzat veya avukatları aracılığıyla katılmaya davet eder.
4. İlk Toplantı ve Müzakere
İlk toplantıda arabulucu, taraflara arabuluculuk sürecinin kurallarını, gizlilik ilkesini ve sürecin işleyişini açıklar. Ardından tarafların uyuşmazlık konusundaki görüşlerini dinler ve müzakere sürecini başlatır. Toplantılar yüz yüze yapılabileceği gibi, tarafların mutabakatıyla online (video konferans) yoluyla da gerçekleştirilebilir.
Kira Arabuluculuğunda Süreler
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreci, belirli bir zaman çerçevesi içinde tamamlanmak zorundadır. Bu süreler, sürecin sürüncemede kalmasını önlemek amacıyla kanunla belirlenmiştir.
| Aşama | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| Arabulucu atanması | Birkaç iş günü | Arabuluculuk bürosu tarafından görevlendirme |
| Temel süre | 3 hafta | Arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren işler |
| Uzatma süresi | En fazla 1 hafta | Zorunlu hallerde arabulucunun talebiyle uzatılabilir |
| Toplam azami süre | 4 hafta | Temel süre + uzatma süresi |
Arabuluculuk süreci, bu süreler içinde sonuçlandırılamaması halinde arabulucu tarafından anlaşamama (son tutanak düzenlenmesi) ile sona erdirilir. Sürenin sona ermesi, tarafların dava yoluna başvurmasının önünde bir engel teşkil etmez; aksine, dava açma hakkını doğurur.
İlk Toplantıya Katılmama Yaptırımları
Zorunlu arabuluculukta ilk toplantıya katılmamanın çok ciddi hukuki sonuçları bulunmaktadır. Kanun koyucu, tarafları arabuluculuk sürecine katılmaya teşvik etmek amacıyla ağır yaptırımlar öngörmüştür.
Kritik Yaptırım: Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamını ödemek zorunda kalır. Ayrıca bu taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması halinde, yapılan yargılama giderleri paylaştırılarak taraflardan tahsil edilir.
Bu yaptırımlar, kira uyuşmazlıklarında özellikle büyük anlam taşımaktadır. Örneğin bir tahliye davasında haklı olan kiraya veren, arabuluculuk toplantısına katılmaması halinde davayı kazansa bile tüm yargılama masraflarını kendisi karşılamak zorunda kalacak ve avukatlık ücretini karşı taraftan tahsil edemeyecektir.
Anlaşma ve Anlaşamama Sonuçları
Anlaşma Sağlanması Halinde
Tarafların arabuluculuk sürecinde uzlaşması halinde, arabuluculuk anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belge, tarafların ve avukatlarının imzasıyla birlikte ilam niteliğinde belge sayılır. Bu durum, anlaşmanın doğrudan ilamlı icra takibine konu edilebileceği anlamına gelmektedir.
- Anlaşma belgesi, taraflar ve avukatları tarafından imzalanırsa doğrudan icra edilebilir niteliktedir
- Avukat imzası yoksa, Sulh Hukuk Mahkemesi'nden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir
- Anlaşma belgesi, mahkeme kararı gibi kesin hüküm ve kesin delil etkisine sahiptir
- Kira arabuluculuğunda anlaşma; tahliye tarihi, kira bedeli, artış oranı, depozito iadesi gibi konularda detaylı düzenlemeler içerebilir
Anlaşma Sağlanamaması Halinde
Tarafların uzlaşamaması durumunda arabulucu, son tutanak düzenler. Bu tutanak, dava açılması için gerekli olan belge niteliğindedir. Son tutanakta anlaşamama durumu belirtilir ve taraflar, bu tutanakla birlikte dava yoluna başvurabilir.
- Son tutanağın düzenlenmesiyle birlikte arabuluculuk süreci sona erer
- Davacı, son tutanağı dava dilekçesine ekleyerek dava açar
- Arabuluculuk sürecinde yapılan beyanlar ve sunulan belgeler, davada delil olarak kullanılamaz
- Arabuluculuk sürecinde geçen süreler, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz
Kira Arabuluculuğunda Müzakere Teknikleri
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin başarıya ulaşması, etkili müzakere tekniklerinin uygulanmasına bağlıdır. Aşağıda kira arabuluculuğunda taraflara yardımcı olabilecek temel müzakere stratejileri yer almaktadır:
- Hazırlıklı gelme: Emsal kira bedelleri, piyasa araştırmaları, kira sözleşmesi ve ilgili belgelerin toplantıya getirilmesi müzakereleri güçlendirir
- Gerçekçi beklentiler oluşturma: Tarafların, mahkemede elde edebilecekleri muhtemel sonucu değerlendirerek arabuluculuk sürecine girmesi uzlaşma olasılığını artırır
- Yaratıcı çözümler üretme: Örneğin tahliye talebinde, kiracıya makul bir süre tanınması ve taşınma masraflarına katkı sağlanması gibi alternatifler değerlendirilebilir
- Duygusal tepkilerden kaçınma: Kira uyuşmazlıkları genellikle duygusal boyutu yüksek davalardır; müzakerelerin profesyonel bir çerçevede yürütülmesi önemlidir
- Hukuki temsil: Arabuluculuk sürecine bir avukat eşliğinde katılmak, hukuki hakların korunması ve etkili müzakere açısından büyük avantaj sağlar
- Ortak menfaatlere odaklanma: Tarafların karşılıklı pozisyonları yerine ortak menfaatlerine odaklanması, yaratıcı çözüm alternatiflerinin ortaya çıkmasını kolaylaştırır
Kiracı Hakları ve Arabuluculuk
Kiracılar, arabuluculuk sürecinde sahip oldukları yasal haklar konusunda bilgi sahibi olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyucu pek çok hüküm içermektedir ve bu haklar arabuluculuk müzakerelerinde de geçerliliğini korumaktadır.
- Konut dokunulmazlığı: Kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiralanan taşınmazda oturma hakkına sahiptir ve rızası olmaksızın zorla tahliye edilemez
- Kira artış sınırı: Konut kiralarında TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan kira artışı yapılamaz; bu sınır arabuluculukta da geçerlidir
- Kiralananın kullanılması: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanma hakkına sahiptir
- Depozito güvencesi: Kiracının verdiği depozito, kira sözleşmesinin sona ermesinde ve kiralananda bir hasar bulunmaması halinde iade edilmelidir
- Ayıba karşı korunma: Kiralananın kullanıma uygun olmayan ayıpları nedeniyle kiracı, kira bedelinde indirim veya sözleşmeden dönme talep edebilir
- Arabuluculuktan çekilme: Kiracı, arabuluculuk sürecinde ilk toplantıya katıldıktan sonra müzakereye devam etmeme hakkına sahiptir. Ancak ilk toplantıya katılmamak yaptırım doğurur
Kiracılara Tavsiye: Arabuluculuk toplantısına katılmadan önce mutlaka kira sözleşmenizi, ödeme belgelerinizi, yazışmalarınızı ve varsa fotoğraflarınızı derleyin. Bu belgeler müzakere sürecinde haklarınızı korumak için önemli bir dayanak oluşturacaktır.
Ev Sahibi (Kiraya Veren) Hakları ve Arabuluculuk
Kiraya verenler de arabuluculuk sürecinde korunması gereken önemli haklara sahiptir. Mülkiyet hakkı, Anayasa tarafından güvence altına alınan temel haklardan biridir ve kira ilişkisinde kiraya verenin hakları da bu çerçevede korunmaktadır.
- Kira bedelini tahsil etme: Kiraya veren, sözleşmede belirlenen kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak tahsil etme hakkına sahiptir
- Tahliye hakkı: Kanunda belirtilen koşulların varlığı halinde (ihtiyaç, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, yeni malik, tadilat vb.) tahliye talep etme hakkı bulunmaktadır
- Kira bedeli güncelleme: Her kira yenileme döneminde yasal sınırlar dahilinde kira artışı talep etme hakkı vardır
- Kiralananın korunması: Kiracının kiralananı özenle kullanmasını ve sözleşme bitiminde teslim aldığı durumda iade etmesini talep edebilir
- Depozito kesintisi: Kiralananda oluşan hasarlar için depozito bedelinden kesinti yapma hakkına sahiptir
Arabuluculuk sürecinde kiraya veren, bu haklar çerçevesinde taleplerini sunabilir ve kiracıyla karşılıklı olarak uzlaşma arayabilir. Özellikle tahliye konusunda arabuluculuk, mahkeme sürecine kıyasla çok daha hızlı sonuç alınmasını sağlayabilmektedir.
Ticari Kira Sözleşmelerinde Arabuluculuk
Ticari kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Ancak ticari kiralarda bazı önemli farklılıklar bulunmaktadır:
- Kira artış sınırı: Konut kiralarında uygulanan TÜFE sınırı, çatılı işyeri kiralarında da geçerlidir. Ancak 5 yılı aşan sözleşmelerde mahkemece emsal ve rayiçe göre kira belirlenebilir
- Tahliye koşulları: Ticari kiracıların tahliyesi de aynı yasal çerçeveye tabidir; ancak işyeri devamlılığı ve ticari itibar gibi ek faktörler müzakerelerde dikkate alınabilir
- Kira sözleşmesi hükümleri: Ticari kira sözleşmelerinde genellikle daha ayrıntılı düzenlemeler bulunmakta olup, arabuluculuk sürecinde sözleşme hükümleri büyük önem taşımaktadır
- Ciro kira uygulaması: Ticari kiralarda ciro üzerinden belirlenen kira bedellerinde oluşan uyuşmazlıklar da arabuluculuk kapsamındadır
Ticari Kiracılar İçin Not: Ticari kira uyuşmazlıklarında ayrıca TTK kapsamında ticari dava şartı arabuluculuk hükümleri de uygulama alanı bulabilmektedir. Bu durumda hangi arabuluculuk düzenlemesinin uygulanacağı konusunda hukuki değerlendirme yapılması gerekmektedir. Uzman bir avukattan destek almanız önerilir.
Alt Kira ve Devir Uyuşmazlıkları
Kiracının kiralananı bir başkasına alt kiraya vermesi veya kira sözleşmesini devretmesi konusunda yaşanan uyuşmazlıklar da arabuluculuk kapsamındadır.
Alt Kira (Alt Kiralama)
Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesi uyarınca, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz. Konut kiralarında bu kural kesin niteliktedir. Kiraya verenin rızası olmaksızın yapılan alt kiralama, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebi oluşturabilir. Bu konuda yaşanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir.
Kira Sözleşmesinin Devri
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kira sözleşmesini bir başkasına devredebilir. İşyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın devire rıza göstermekten kaçınamayacağı kabul edilmektedir. Devir konusunda kiraya veren ile kiracı arasında çıkan uyuşmazlıklarda da arabuluculuk zorunludur.
- Alt kira izni verilip verilmeyeceği konusundaki anlaşmazlıklar
- İzinsiz alt kiralamanın tespiti ve tahliye talebi
- Kira sözleşmesinin devri için kiraya verenin rıza göstermemesi
- Devir halinde depozitonun akıbeti ve kira koşullarının belirlenmesi
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (kira bedeli tespiti, kira artışı, tahliye, depozito iadesi, aidat uyuşmazlıkları vb.) dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. Arabuluculuk son tutanağı olmaksızın açılan kira davaları, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmektedir. Bu düzenleme, 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesine dayanmaktadır.
2. Kiracı tahliyesi için arabuluculuk gerekli mi?
Evet, kiracı tahliyesi davaları da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, yeni malik tahliyesi ve diğer tüm tahliye sebeplerinde dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Ancak ilamsız icra yoluyla başlatılan tahliye takiplerinde doğrudan icra müdürlüğüne başvurulabilir; bu durumda arabuluculuk şartı aranmaz.
3. Kira arabuluculuğu ne kadar sürer?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırılmalıdır. Zorunlu hallerde bu süre arabulucu tarafından en fazla 1 hafta daha uzatılabilir. Dolayısıyla toplam azami süre 4 haftadır. Uygulamada pek çok kira uyuşmazlığı, tek bir toplantıda veya birkaç gün içinde çözüme kavuşabilmektedir.
4. Arabuluculuk toplantısına katılmazsam ne olur?
Geçerli bir mazeret göstermeksizin arabuluculuk ilk toplantısına katılmayan taraf, davada tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamını ödemek zorunda kalır. Ayrıca bu taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Bu yaptırım, hem kiracı hem de kiraya veren için geçerlidir. Bu nedenle arabuluculuk toplantısına mutlaka katılmanız veya avukatınız aracılığıyla kendinizi temsil ettirmeniz büyük önem taşımaktadır.
5. Kira arabuluculuğunda anlaşma sağlanırsa ne olur?
Tarafların arabuluculuk sürecinde anlaşması halinde düzenlenen anlaşma belgesi, taraflar ve avukatları tarafından imzalanırsa ilam niteliğinde belge sayılır. Bu belge, doğrudan ilamlı icra takibine konu edilebilir ve mahkeme kararı ile aynı güce sahiptir. Örneğin tahliye konusunda anlaşılmışsa ve kiracı belirlenen tarihte tahliye etmezse, kiraya veren bu belgeyle doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye işlemini gerçekleştirebilir.
6. Kira arabuluculuğunun ücreti ne kadardır?
Zorunlu arabuluculukta tarafların anlaşamaması halinde, ilk iki saatlik arabuluculuk ücreti Hazine tarafından karşılanır; taraflardan herhangi bir ücret alınmaz. Anlaşma sağlanması halinde ise ücret, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir ve kural olarak taraflarca eşit paylaşılır. Taraflar, ücretin paylaşımı konusunda farklı bir düzenleme yapabilir.
7. Arabuluculukta anlaşamazsam dava açabilir miyim?
Evet, arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile birlikte dava yoluna başvurabilirsiniz. Son tutanak, davanızın kabul edilmesi için gerekli olan dava şartı belgesini oluşturur. Arabuluculuk sürecinde yapılan beyanlarınız ve sunduğunuz belgeler, davada aleyhinize delil olarak kullanılamaz.
8. Kira artışı için arabuluculuğa başvurabilir miyim?
Evet, kira artış oranı konusundaki uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Kiraya verenin yasal sınırın (TÜFE on iki aylık ortalama) üzerinde artış talep etmesi veya tarafların artış oranı konusunda uzlaşamaması halinde arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Arabuluculuk sürecinde taraflar, emsal kira bedelleri ve piyasa koşullarını değerlendirerek adil bir artış oranı üzerinde anlaşmaya varabilir.
9. Arabuluculuk toplantısına avukatla mı katılmalıyım?
Yasal olarak arabuluculuk toplantısına avukat olmadan da katılmanız mümkündür. Ancak kira uyuşmazlıklarının hukuki boyutunun karmaşıklığı göz önünde bulundurulduğunda, bir avukat eşliğinde katılmanız şiddetle tavsiye edilmektedir. Avukat, haklarınızı etkin şekilde savunmanıza, müzakere stratejisi oluşturmanıza ve anlaşma belgesinin hukuki olarak doğru düzenlenmesine yardımcı olacaktır. Ayrıca anlaşma belgesinin avukatlar tarafından da imzalanması, belgeye doğrudan icra edilebilirlik kazandırmaktadır.
10. Depozito iadesi için de arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, depozito (güvence bedeli) iadesi uyuşmazlıkları da kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kapsamında olduğundan zorunlu arabuluculuğa tabidir. Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından kiraya verenin depozitoyu iade etmemesi veya haksız kesinti yapması halinde, kiracının dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde taraflar, kiralananın durumunu, varsa hasarları ve depozito iadesinin koşullarını müzakere edebilir.
Sonuç
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, 2023 yılından itibaren Türk hukuk sisteminde önemli bir yer edinmiştir. Kira bedeli tespiti, kira artışı, kiracı tahliyesi, depozito iadesi ve diğer tüm kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk başvurusu artık bir zorunluluktur. Bu düzenleme, mahkemelerdeki iş yükünü azaltırken, tarafların daha hızlı, ekonomik ve dostane bir şekilde uyuşmazlıklarını çözmelerine olanak tanımaktadır.
Arabuluculuk sürecinin başarısı, tarafların hazırlıklı olmasına, gerçekçi beklentiler oluşturmasına ve profesyonel hukuki destek almasına bağlıdır. Özellikle kira uyuşmazlıklarında duygusal boyutun yüksek olması, profesyonel bir avukat desteğini daha da önemli kılmaktadır. İlk toplantıya katılmamanın ağır yaptırımları, sürelerin kısıtlılığı ve anlaşma belgesinin ilam niteliğinde olması gibi hususlar, sürecin bilinçli bir şekilde yönetilmesini gerektirmektedir.
Kira arabuluculuğu konusundaki sorularınız, başvuru süreciniz veya arabuluculuk müzakerelerinde hukuki temsil ihtiyacınız için Susal Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul hukuku alanındaki deneyimimizle yanınızdayız. Kiracı veya kiraya veren olmanız fark etmeksizin, haklarınızın en etkin şekilde korunması için profesyonel danışmanlık hizmeti sunmaktayız.